La baja de las tasas y el alargamiento de los plazos acerca la cuota a los ingresos:
· Según un informe del Banco Central, dos de cada tres créditos fueron pedidos por particulares
· El aumento de los alquileres, otro factor que ayudó a recuperar la demanda.
El monto de créditos hipotecarios otorgados durante el primer cuatrimestre del año creció $ 520 millones respecto del mismo período de 2004, impulsado por la recuperación de la demanda de las familias. Este sector, que hoy representa dos tercios de las solicitudes, respondió así al alargamiento de los plazos y la adecuación de las cuotas que aplicaron los bancos en la primera parte del año, en un intento por asimilar el nivel de éstas a los ingresos mensuales del tomador del préstamo.
Ese nivel de desembolsos, que representa un aumento del 120% respecto de los realizados en el primer cuatrimestre de 2004, fue posible, además, por una baja en las tasas de interés, que se redujeron un punto porcentual promedio entre los períodos comparados en las líneas de hasta 15 años de plazo, y hasta 3 puntos en las de plazos mayores, por "el favorable contexto macroeconómico y el incremento de la competencia entre las entidades", según apuntó un informe del Banco Central.
Otra causa hay que buscarla en el fuerte aumento del precio de los alquileres en el último año (superior al 30% en los lugares más demandados), un factor que hizo que muchos inquilinos volvieran a plantearse la posibilidad de intentar transformarse en propietarios, aceptando el desafío de endeudarse a largo plazo. De cada 10 solicitantes de préstamos que acuden a los bancos, tres son locadores, cuando un año atrás la relación era de uno de cada 10.
SUBEN LOS MONTOS:
El balance de la actividad quedó reflejado en el último Informe de Bancos del BCRA, que en su edición correspondiente a la actividad en abril dedicó un apartado a la reactivación de este negocio.
La expansión estuvo acompañada por un alza del 11% en el monto promedio de los créditos hipotecarios, entre el primer cuatrimestre de 2005 y el del año pasado. La suba respondió a la necesidad de cubrir con financiamiento el aumento del precio de las propiedades desde diciembre de 2001, estimado en torno del 150% por el BCRA.
La lenta adecuación de las cuotas a los ingresos quedó además reflejada en otro informe oficial, realizado por la Subsecretaría de Defensa del Consumidor.
Este relevamiento mostró que la cuota promedio de un préstamo para la vivienda por $ 40.000 a 10 años, para comprar un departamento de dos ambientes en un barrio medio de la ciudad de Buenos Aires, se ubicó en mayo entre 580 y 600 pesos, para lo cual el futuro propietario debió contar con un ingreso mínimo de $ 2000 mensuales, el mismo ingreso nominal que un año antes pero bastante menor en términos reales, si se considera que desde entonces el ajuste promedio de los salarios privados fue del 15,6% entre abril de 2004 y el mismo mes de 2005, según el Indec.
La novedad es que los que se animaron a estirar los plazos más allá de los 10 años, especialmente en los lugares del país donde los precios de las propiedades son más bajos, logran ahora calificar hasta con ingresos familiares por $ 1500 mensuales, lo que "ayudó a muchos a ampliar el segmento de potenciales beneficiarios", explicaron ayer en el Banco Río, uno de los bancos más activos en el rubro.
La estimación considera la compra de un departamento de 2 ambientes, de 15 a 20 años de antigüedad, ubicado en una zona media, por un valor de US$ 33.000 (aproximadamente $ 100.000) para el cual el comprador ya dispone de US$ 20.000 dólares y solicita un crédito por US$ 13.000 (unos $ 40.000)
Según la Subsecretaría de Defensa del Consumidor, el menor costo financiero total (un concepto que incluye no sólo la tasa de interés, sino también el resto de los gastos asociados al crédito, como seguros de vida e incendio, gastos de tasación y/o evaluación, cargos por mantenimiento de cuentas, comisiones administrativas, etcétera) de un préstamo hipotecario a tasa variable es hoy del 10,23% anual -la oferta de BNP Paribás-, en tanto que el máximo estuvo en 18,92% -la del Banco de Tierra del Fuego-. Para el caso de créditos a tasa fija, el menor costo financiero total relevado fue del 13,09% (Banco Macro-Bansud), mientras que el máximo de la muestra fue del 17,30% (Credicoop).
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